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知识城板块，新盘价格向上突破的动力明显见弱。
上周末，黄埔知识城项目龙狮璟珑府正式开盘，内部认购单价低至2.4万元/平，由此引起一番热议。
而有意思的是，克尔瑞广佛区域指出，与项目同为知识城双湖片区的越秀联投知识城·居山涧市场吹风价达6万/平，或刷新知识城房价天花板。具体价格还未可知，但居山涧的产品定位为纯粹的豪宅项目，未来价格应该不会相差太远。
相比之下，龙狮璟珑府此次开出的价格如此亲民，是令人意想不到的。除地价、产品定位两个因素，目前板块内整体的趋势或许也是促使龙狮璟珑府低价入市的原因之一。
从规划上看，项目共建设9栋15-22层高层+33栋8-17层小高层，户型面积段涵盖91-168平三房至四房，销售均价处于2.4万元-3.2万元/平之间，不同户型不同价格。
就项目本身质地来说，其拥有的亮点还是不少的——
第一，风景资源极佳。项目临近九龙湖、凤凰湖两大湖泊，靠近帽峰山脉，周边整体环境寂静、清幽，适合注重自然风景的购房者居住。
第二，容积率仅为1.2，居住密度可圈可点。项目设计细节上颇具风情，融合了新加坡城市花园理念，旨在打造低密度+大花园的综合社区，完美契合改善客的需求。此外，项目规划有2.6万平的体育公园，娱乐配套项目丰富。
第三，部分户型可做到两梯两户及专梯入户的设计，梯户比优秀。建面约142平就为2梯2户低梯户比，整体居住舒适度相对不错。
但值得一说的是，项目短板也较为明显。
一方面，龙狮璟珑府的前身为2012年被中新广州知识城投资开发有限公司以楼面价1271元/平拿下的知识城ZSCN-E1地块，如今已过了10年，产权有所缩水。
另一方面，项目与地铁的距离并不相近，距离何棠下地铁站约2km，且北临花莞高速，有一定的噪音污染。虽然价格满足了刚需客及改善客的需求，但交通出行仍然是生活中不可或缺的一部分，对于购房者来说，吸引力自然不足。
众所周知，知识城在黄埔的位置非常重要，仅次于科学城。国务院批复同意的《中新广州知识城总体发展规划（2020-2035年）》，赋予知识城建设知识创造新高地、国际人才自由港、湾区创新策源地、开放合作示范区的使命。
回顾知识城的发展，自2010年设立至今，板块内的产业及区域配套建设，都取得了明显的成就。
产业方面，知识城已形成了生物医药、集成电路、新能源汽车三大产业产业集群。计划投资162.5亿元的广州开发区粤芯半导体新项目在知识城正式启动；百济神州替雷利珠单抗注射液（百泽安）、诺诚健华奥布替尼片、康方生物开坦尼等一批世界级创新药实现落地生产；小鹏汽车智造基地实现量产等产业都在有序地建设中。
而在过去2年来，知识城配套建设也逐渐落实，基本形成857对外交通体系、五纵五横内部骨架路网。同时，推动中大肿瘤医院等3家医院、广实等5所中小学等高端配套投入运营。
基于规划的不断落实及发展，板块内房价也由最初的不到万元/平的价格，涨至均价3万元/平。有的项目单价突破4字头，高端住宅项目更贵。
但市场一向以来没有只涨不跌的道理，尤其是在楼市整体下行的背景下。
2022年，受多重因素影响，广州楼市成交持续低迷，花都、南沙、从化、增城四个外围区库存消化周期已超过20个月，大部分项目都受到了大环境的冲击。黄埔库存周期仍保持接近或处于10个月以下水平，但具体到板块来说，冷意也挺明显的。
可以看到的是，知识城板块二手房报价都有了不同程度的回落。板块内的广州绿地城从去年的3字头下调到2字头，时代天韵较为坚挺，但价格也有所下调。
尽管板块未来的规划前景不错，可发展的空间也较为广阔，但面对楼市下行的大势，去化情况也将备受考验。
