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编者按
上周，继30数个卫星城调整成交限牌限价、宽式刘振冬等经济政策后，数个卫星城面世成交买卖新规——带押受让，据不完全统计，此经济政策已在深圳、济南、南京、苏州、福州、苏州等卫星城破冰实行。带押受让是对成交买卖业务流程的重大优化，对推升市场有一定积极作用，是对中央提出的因城施策用用活好经济政策widget的重要实践，可以更好地满足连续性和改善性住房需求，促进房地产市场动态平衡和健康发展，是一十七名，未来值得推广。
节录
1、甚么是带押受让？
带押受让是上周成交买卖新模式，模式面世的大背景是2021年1月1日起施行的《民法》，《民法》第406条明确规定明确指出：抵押物期间，抵押物人一般而言可以受让抵押物个人财产。抵押物个人财产受让的，抵押物权不受影响。该明确规定使带押受让具备放开的法律条件，上周各地的带押受让经济政策标志着《民法》的明确规定正式破冰。带押受让是甚么？即对于上市买卖、存在抵押物的房产，无须提早付清信贷业务、无须退还资本金以中止抵押物，即可同时实现抵押物变更、迁移注册登记及新抵押物设立。而传统的成交买卖过程中，若成交信贷业务尚未付清，需要卖方提早筹资付清信贷业务，即赎楼，通过赎楼中止原有抵押物，才能办理手续受让手续，进而卖方将房产再次抵押物，获得商业银行信贷业务。
2．带押受让的操作方式业务流程是甚么？
综合当前各卫星城实行 带押受让的做法，我们将带押受让的操作方式业务流程概括为商业银行由亚姆为买主发放贷款、交易双方办理手续房产受让迁移注册登记、车管所向商家交还信贷业务并中止抵押物两步。
第二步：商业银行由亚姆为买主发放贷款，钱款由车管所济助。由信托公司为买主向商业银行开具授信，发放贷款商业银行在收到授信后为买主由亚姆发放房贷信贷业务，住房公积金信贷业务、商业银行商业信贷业务、组合信贷业务均可同时实现。买主定金及商业银行信贷业务均取走车管所看管。
第三步：交易双方办理手续房产受让迁移注册登记，发放贷款商业银行为买主办理手续抵押物。由商家向房产注册登记中心开具抵押物状态受让申请书，受让完成后，发放贷款商业银行为买主办理手续抵押物。
第三步：车管所向商家交还信贷业务用作中止抵押物，发放贷款商业银行将买主抵押物升级换代为一押。车管所将济助账户内资本金支付给卖方用作交还未付清的信贷业务，商业银行圣戈当斯区提交抵押物已过期申请，借款人自动到账，在线中止抵押物。同时，商业银行将买主抵押物由二押升级换代为一押。
新模式通过引入车管所，将卖方购房款用作交还卖方的商业银行信贷业务，与转房贷有相似之处，但和转房贷最大的不同在于，转房贷仍需先中止抵押物再受让，而带押受让业务流程中的中止抵押物放在较靠后的环节。
3．带押受让有甚么影响？
从买卖业务流程看，带押受让经济政策能够大幅缩短买卖周期、降低买卖成本、保障买卖安全。一，传统成交买卖模式由于买卖业务流程复杂，一般需要15天以上的时间。而带押受让新模式打通了房产注册登记中心、金融机构、资本金济助机构信息堵点，交易双方只需进一个窗口、提交一套材料、办理手续一次业务，买卖周期缩短至1-3个工作日。二，传统买卖模式下，赎楼需要通过信托公司提供短期大额资本金，信托公司收取担保费、资本金利息，买卖成本较高。带押受让无须筹资赎楼，而是使用买主商业银行信贷业务偿还商家的商业银行信贷业务，能够有效降低买卖成本。目前市场的赎楼成本一般在欠款金额的2%，如欠款200万，则能节省4万元，而新模式下车管所的收费，以深圳为例，仅为济助金额的3‰。三，引入车管所济助账户，用作保存卖方资本金以及支付卖方钱款，若买卖业务流程出现问题，相关钱款可即时返还，降低买卖风险，保障交易双方的利益。
从市场层面看，带押受让对提高成交流通性、激发成交市场买卖活力有一定积极作用，但影响有限。由于优化后的买卖模式高效、降本，一定程度上能刺激新市民刚需以及老市民卖一买一的换房需求释放，激活成交市场活力。此外，成交买卖量推升对于商业银行来说也是一大利好，信贷业务量或将加大。然而，不能过分高估带押受让为成交市场带来的推升作用。一是带押受让一般要求在同一商业银行系统进行，以大型商业银行为主，房贷利率优惠力度较小，因此带押受让压降的成本可能会与房贷利率增加的成本抵消。二是带押受让更多利好卖方，一方面，由于带押受让主要省去赎楼费用，很多情况下赎楼由商家完成，新模式为商家节省了费用。另一方面，新模式存在双抵押物并存的情况，考虑到可能出现房子价值小于双抵押物金额的情况，商业银行或将降低买主信贷业务额度。
4．带押受让可能的风险点
对卖方而言，风险点在于买卖期间房屋被查封。买卖过程卖方抵押物中止前，若卖方出现无法偿还到期债务的情况，商业银行有权要求查封、拍卖、变卖房屋，这将对卖方造成不利影响。此时，卖方的购房款可通过车管所济助专用账户原路返还，但是中止买卖合同较复杂，需耗费大量时间。
对卖方而言，风险点在于提早偿还信贷业务的可能性。买卖过程中卖方抵押物中止前，若房屋出现重大且不可挽回的价值损失，触发商业银行提早借款人的情形，卖方信贷业务将加速到期，从而导致其承受较大的还贷压力。
对商业银行而言，风险点在于抵押物总额大于房屋实际价值。由于带押受让存在双抵押物并存的阶段，如果为卖方、卖方设立的抵押物总额大于房屋实际价值，可能会导致商业银行的权利得不到充分保障。
5．带押受让经济政策评估：一十七名，未来值得全面推广
带押受让是成交买卖模式的一大革新，一十七名，未来值得全面推广。带押受让是对成交买卖业务流程的重大优化，对推升市场有一定积极作用，也是对中央提出的因城施策用用活好经济政策widget的重要实践，可以更好地满足连续性和改善性住房需求，促进房地产市场动态平衡和健康发展。目前，经济政策应用场景局限于特定类型的二手住房，参与金融机构仍以大型商业银行为主，主要难点在于各卫星城房产注册登记中心、金融机构、资本金济助机构等系统尚未完全打通。未来，随着各系统之间的打通，预计更多卫星城将推动该模式破冰。
责任编辑：梁斌 SF055
